论文关键词：公司房地产　规模经济　集权化管理　房地产战略 　　论文概要：仍然以来．公司房地产意味着被视作是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至存活起着十分最重要的起到。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资获得了大大的快速增长。为了有效地管理公司的房地产投资人组，公司正式成立了专I"1部门．的组织了专业人员对这些资产展开管理，文中回应做出了分析除了对公司房地产发展历史展开了阐述，还为目前于是以面对着相近快速增长路径的公司获取了可供参考的历史经验和教训．并明确提出了建议 　　1什么是公司房地产 　　公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)所指的所谓房地产公司所享有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产早已沦为很多公司仅次于的资产项目自20世纪初．公司房地产涉及的活动已某种程度是企业活动．而开始渐渐在经济管理和学术界有了独立国家的地位同时．公司的大大快速增长．以及适当公司房地产开发项目的大大激增和投资人组的不断扩大．引起了对公司房地产展开专业管理的迫切需要 　　自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所转变。一方面．企业尽可能合理化自身的公司房地产投资人组．外包涉及的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象更加推崇。

大多情况下．部门地位的改变不会引起公司房地产角色的改变。曾多次许多企业享有很可观而集权简化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和涉及活动分散化，只维持数量受限的工作人员，负责管理企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。

本文将对公司房地产历史展开系统的研究和分析。　　2从大规模生产时代至20世纪70年代 　　早期的公司．企业家享有企业的所有资源，必须自己雇佣人员去构建其企业目标。企业并不需要简单的的组织结构．不足以超过掌控传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代最初阶段，大多数公司都对自己的快速增长前景非常寄予厚望．管理的重点都放到如何提升生产机制的效率上。

公司茁壮的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程于是以为公司很快发展建构了机会。因此，为了不断扩大生产。

许多传统的、家族式企业被迫展开外部融资，以筹措所须要资金。　　20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创立就是由家庭创立．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的的组织结构基本是扁平的。集权简化的结构，企业的战略基本以定坐落于存活和不断扩大的组织规模。

由于环境比较平稳的，对的组织的结构没过于大的拒绝。很似乎．功能性的的组织架构使很多公司的生产、销售和涉及工程有了密切的联系，企业领导者／创始人需要掌控完全所有的企业活动。为了更进一步不断扩大企业的规模。

公司十分重视对产品的研究和研发。以及涉及工程反对。

随着的组织整体的快速增长，一些企业活动的功能被独立国家区分出来，构成了企业的独立国家部门。　　鉴于对公司房地产的市场需求大大的快速增长，同时又缺少一个专业的公司房地产市场．企业被迫自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，有数不少工业企业创建了设备齐全．人员配备原始的房地产部门。

在大多数情况下，这些部门牵涉到很多技术学科，雇佣专业的建筑师以及工程师。关于正式成立专门公司房地产部门．最出名的论点如下： 　　(1)从技术上和财政上掌控所有建筑涉及的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)确保人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计建构并保持一个公司的形象 　　3经济体系的修复 　　第二次世界大战后，公司规模大大快速增长，商业活动在地域上大大获得蔓延到和扩展．造成了更加多样化的公司房地产投资人组。

为了适应环境企业的地域性扩展．公司开始由传统的功能型的组织结构改变为地域型的组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放在各个当地的组织和分／子公司企业的大大扩展．不但造成了总部对房地产的更进一步市场需求．同时也必须对企业总部以及各职能部门的起到展开再行思维。

总部不存在的重要性．并不是反映在为各工程部门获取技术支持。而是创建内部服务机构，获取各种所须要服务以及场所。

较为集权简化的总部涉及部门通过许可当地继续执行部门做出投资决策．或者要求建筑的设计以及施工方案．但更加多的业务活动皆由当地有关部门自行做出决策。房地产涉及事宜往往由涉及工程师反对当地公司管理者展开处置。因此，对当地公司的房地产及其管理都明确提出了更高的拒绝。

而公司总部的房地产部门的职责更加多的局限于规则的制定以及投资的审核上．并且这些部门的起到于是以大大弱化。　　直到20世纪60年代．期望不断扩大自身建筑面积的公司被迫自己动手修建．雇佣所须要工作人员展开设计与施工过程的管理。

同时，随着持续的扩展。必须大量的资金投入到公司房地产，这引起了企业对现行公司房地产战略的新的检视。

由于缺少替代性融资手段。　　企业不得不并购物业的所有权。为了获得并购所必须的资金，企业被迫动用股本或者从金融机构借人资金。

然而企业的重点在于发展．集中于受限的资源应用于其核心经济活动．这就引起了对出租的市场需求．并因此促使了专业的公司房地产市场的经常出现 　　420世纪80年代至今 　　以后2O世纪8O年代．房地产部门通过有效地管理其房地产项目及投资．大大归功于租金收益的减少和资产的电子货币．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位几乎转变了。

20世纪8O年代引起了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格大大下跌．资产价格被市场歪曲反应。最后造成了“日本的泡沫经济”刷。

　　1991年．日本泡沫经济幻灭。房地产价值大幅度暴跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被低估以外．房地产市场还面对着供过于求的不利挑战。

结果。由于不足的供给。

在1986年至1993年间，资产升值最低超过了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工离职，企业支出计划新的制定。

白热化的竞争和改革的潮流被迫企业重整其业务流程。减少经营成本结果造成了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处理传输人力资源成本后．作为企业第二低成本的房地产引发了很高注目。公司房地产价值可高约企业总资产的20％～25％，而花上在房地产上的涉及费用堪称低约总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初毫无疑问是公司房地产投资管理的一个确实的转折点企业战略思维的改变和房地产市场需求的变化都转变着公司房地产管理的原则。

20世纪80年代以来．公司房地产业界仍然被企业内部设置所影响国际化不仅修筑了新的机会．也使企业面对着众多艰难．如何管理全球性的房地产投资人组是一个新的问题吞并、危机和重组都拒绝公司大大反省其内务活动。　　1980年代至1990年代间．一大批房地产对外移往．毫无疑问给公司房地产转型获取了很好反对更加大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被并购的危险性．都对企业高层管理人员明确提出了很高拒绝．如何最大化股东收益沦为十分不利的挑战减少盈利能力也意味著必需降低成本为了构建保底收益．企业被迫削减大批管理人员和行政人员．缩减库存，减少设备使用率，出售回报率较低的资产，再生生产过程。　　在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了相当大的改变房地产市场的专业化、公司设置的过渡性和转型．以及适当的职员和反对部门角色和职能的变化．促成企业新的思维如何管理其房地产 　　5公司房地产的未来 　　通过观察众多公司的转型过程．难于找到：非房地产公司早已更加推崇对其房地产投资的管理．争相创建内部房地产管理部门(CREM)，并制定房地产策略[61。

通过公司房地产部门的创建．强化同外部各方的合作．企业强化了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个有所不同的角度人手改变对房地产的了解．均衡四个角度之间的关系．为企业取得仅次于的电子货币．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和起到．如图1右图 　　1980年代至1990年代间．一大批房地产对外移往．毫无疑问给公司房地产转型获取了很好反对更加大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被并购的危险性．都对企业高层管理人员明确提出了很高拒绝．如何最大化股东收益沦为十分不利的挑战减少盈利能力也意味著必需降低成本为了构建保底收益．企业被迫削减大批管理人员和行政人员．缩减库存，减少设备使用率，出售回报率较低的资产，再生生产过程。

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